建売住宅を購入するなら知っておきたい不動産売買の仕組みとは?

公開日:2022/08/15  最終更新日:2022/06/20


住宅やマンションのチラシを見ていると、仲介や代理販売など会社がいくつも書かれていることがあります。素人には「関わっている会社がたくさんあるんだ」くらいにしか思いませんが、その違いを知らないで契約すると支払い料金に差が出ることがある重要ことです。販売形態を知る事は大切ですよ。

建売住宅の取引形態は3つある

建売販売形態には売主、仲介、代理と3種類の取引形態があります。聞いたことがある単語ですが、これは販売形態として不動産会社がどのように関わっているかの違いです。この不動産会社の立ち位置によって手数料や価格交渉のやり方がかわります。

■売主

自社で作った建物を、自社で販売している場合につかわれます。不動産会社やメーカーがお客さんに直接販売する方法を言います。

■仲介

不動産販売の多くが、この方式をとっています。物件を売りたい売主と、物件を購入したい買主の間を取り持ってくれるお見合いでいう所のお仲人さんのような立ち位置ですね。仲介業の多くは不動産会社などがあり、売主と買主双方に仲介手数料が発生します。

■代理

マンションの分譲販売や大規模な建売住宅に多いのが、代理販売です。不動産会社が売主から委託を受けて委託販売していたり、売主が大手メーカーで、その子会社が代理として販売したりしていることがあります。売主からあらかじめ値引き交渉の権限が与えられている場合と、権限が無い場合があります。買主側に手数料は発生せず、委託されている売主側が代理店に手数料を支払う必要があります。

売主の直売によるメリット・デメリット

売主からの直接販売の場合、基本的に仲介手数料がかからないことや、建物に詳しい人からの話が聞けることがメリットといえるでしょう。仲介手数料は、取引額の3%+6万円+消費税となっていますので、仮に2,000万円の家なら66万円、3,000万円の家では、96万円の仲介手数料が発生することになります。仲介手数料が無いだけでかなりの節約になるでしょう。

また、売主は建てた会社でもありますので、内外装や設備、基礎など家に関しての正確な情報持を聞く事ができますし、人を介さず直接価格交渉ができますので話が早いですね。その他にも購入する側としては作った会社と直接話ができるというのは、メリットが大きいのではないでしょうか。

作った人の顔が見られる安心感や直近の成約状況、会社の対応など直接話をする事で会社の対応がどうか、営業担当の雰囲気などを知ることができます。売主物件はアフターサービスも自社や関連会社が行っていることが多いので、長い付き合いになると言ってもよいでしょう。人柄や会社の雰囲気を知ることで、今後も長くお付き合いできる会社なのか知ることができます。

デメリットとしては、売主が取り扱っている物件の紹介だけになりますので紹介物件が少ないことや、第3者の中立な意見を聞くことができないという点があげられます。

販売代理によるメリット・デメリット

販売代理は不動産会社や代理店が売主と、同じ立ち位置になりますが大きく違うのは委託された不動産業者が間に入っている事ことすね。立ち位置は、売主の代理で物件の紹介や成約までを行っているので売主側の人ということになります。直接販売では、営業に不慣れな業者や少人数の会社の場合、打ち合わせなどの日にちも合わせにくいことや話が分かりにくい場合がありますが、販売代理店は基本的に不動産会社に委託されていることが多いので、営業担当が何人か居ますので日にちが合わせやすいこと、契約や金銭面での相談など話が早い事があります。

また、基本的に仲介ではないので、買い手側は手数料が必要ありません。マンションや大規模な建売住宅では、建てた業者は建てることが仕事になりますので、広告を出したり契約したりするのが代理店になります。そのため、チラシや広告を見て物件を見に行った場合などは、広告に書いてある文章の説明を聞くことができますし、物件自体の説明を聞く事もできます。値段交渉もある程度権限があるので、売主と直接値段交渉する必要が無いこともメリットといえるのではないでしょうか。

デメリットとしては、建てた人と関わることが少ないので、建築業者の人柄や雰囲気が分からない事や第3者のアドバイスをもらうことが出来無いことです。

仲介業者によるメリット・デメリット

仲介に入っている業者の多くは不動産会社になるので、取り扱い物件が多くあります。数多くの物件の中から選べるのは大きなメリットといえますし、他の物件と比較する事もできますね。仲介業者は名前の通り中立の立場ですので、売主のメリットだけを考えるのが仕事ではありません。買い手側の事も考えた第3者としての立場で専門的なアドバイスを受けることができますし、値段交渉を任せることもできます。さまざまな物件を見ている専門家の意見や、アドバイスをもらえることは大きなメリットではないでしょうか。

デメリットとしては、仲介手数料が発生することです。売主の項目でもご説明した通り物件の成約時には、仲介業者に手数料を支払うことになります。取引総額が大きい場合は、仲介手数料も高額になりますので注意が必要といえるでしょう。ただし、物件を販売するための広告や営業などで費用がかかっている分、売主物件や代理販売物件であっても建物の料金に費用が上乗せされている場合もありますので、一概に仲介手数料がある事がデメリットとは言い切れません。

 

建売住宅の購入にはさまざまな業者が介入していることがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。購入する側としては料金の差、担当者や会社の人柄や雰囲気、家自体の品質なのではないでしょうか。ご自身が購入しようと思った物件がどういった販売形態なのか知る事で希望に合ったお取引をすることができるでしょう。

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